雖然樓市成交量整體反彈迅速,不過杭州的二手房商鋪卻是身價大跌的行情�！艾F(xiàn)在掛出來賣的二手商鋪很多,而且價格往下走得也很厲害�！� 杭州資深商業(yè)地產(chǎn)投資顧問翁文淵透露。據(jù)了解,之前杭州商鋪市場售價和租金一路看漲的趨勢早已不在,和幾年前相比,現(xiàn)在不少二手商鋪不僅沒漲,價格跌去20-30%的比比皆是。杭州中山北路百井坊巷附近一套5年前買入的商鋪,最近房東以虧500萬元巨資的價格在甩賣。

    五年虧了500多萬元

    據(jù)了解,這套位于中山北路百井坊附近的商鋪面積在300平方米左右,房東2010年買入價格是1850萬元,現(xiàn)在掛牌出售的價格是1350萬元,和他買入的價格相比,足足虧了500萬元,整整跌了27%,相當于打了7折。

    不過,現(xiàn)在商鋪這個降法似乎也并不是個例,一些總價在1000萬元以上的商鋪,房東下調(diào)總價都以百萬元計。比如建國北路一間500多平方米的商鋪,兩年前房東的掛牌價是1800萬元,現(xiàn)在是1600萬元,價格還可以商量。文二路的一間商鋪,兩年前的掛牌價是1800萬元,現(xiàn)在是1500萬元,價格好商量。還有鳳起路上的某商鋪,去年掛牌價是1500萬元,現(xiàn)在的出售價是980萬元。還有個商鋪更夸張,2013年掛牌價1000萬元,現(xiàn)在的掛牌價是580萬元,都快打了對折。

    這些掛牌價在1000萬元-2000萬元的商鋪,有的已經(jīng)掛了好幾年了,一邊出租一邊尋覓買家,有的租金行情上不去,售價也上不去,房東只好一年又一年地降價。和幾年前相比,這些商鋪的價格普遍跌去20-30%之間,個別達到30-50%之間。

    為什么商鋪要降價

    都說一鋪養(yǎng)三代。商鋪,在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場,簡直就是有錢人的必備投資佳品�？墒菫槭裁船F(xiàn)在情況變成這樣了？這些商鋪為什么降價？

    翁文淵表示,整體來說,在過去,簽署商鋪租賃合同時,每年房租遞增似乎已成行業(yè)慣例,少則5%,多則10%,商鋪的房東們似乎成為了唯一不用擔心收成的一群人,每年租金水漲船高,而一鋪養(yǎng)三代的說法也似乎真的得到了應(yīng)驗。但現(xiàn)在受到整體經(jīng)濟環(huán)境影響,之前一些有支付能力的行業(yè)發(fā)展不怎么樣,再加上網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的強勢崛起,實體經(jīng)濟日益艱難,不少商鋪的身價已經(jīng)沒有過去那般堅挺了。

    “電商對商鋪的打擊無疑是巨大的�！� 翁文淵說,影響最明顯的就是服裝業(yè)。所以原來那種以服裝店興盛的小商街商鋪,現(xiàn)在很多不行了。比較典型的有武林路、香積寺路一帶。據(jù)透露,目前武林路轉(zhuǎn)讓的店鋪以服裝店為主,轉(zhuǎn)租的原因并不是因為房租高,而是受到網(wǎng)絡(luò)購物的影響。從2009年開始,武林路一帶商鋪的租金幾乎沒有波動,維持在20元/平/天左右,前兩年開始出現(xiàn)了下滑,現(xiàn)在的租金價格在15-20元/平/天之間波動。而香積寺路一帶原先開服裝店的商鋪,2010至2011年時 15-20元/平/天之間的租金,現(xiàn)在是10-15元之間。租金跌了,意味著收益率也跌了,一些商鋪的售價也跟著跌。“現(xiàn)在總價在1000萬元以上的商鋪,年收益率能達到5%已經(jīng)算不錯了�！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀人表示。

    另外,還有的沿街商鋪受到修地鐵的影響,價格也明顯下降,比如城東新塘路附近的一間商鋪,面積在133平方米左右,2013年的掛牌價達1000萬元,現(xiàn)在房東580萬元愿意出售�！耙驗榕赃呅薜罔F,路都被攔起來了,人流走向受到很大影響,所以房東想低價賣掉。”據(jù)一位知情人士透露。

    商鋪和普通住宅不同的是,一個小區(qū)里的住宅雖然由于位置不同也有價差,但基本上的身價是一榮俱榮,相差幅度不會太大。而商鋪就不是這樣了,即使同一條街,面積、位置、面寬不同,是單層還是雙層,人流動線如何,都會影響到一個商鋪適合的業(yè)態(tài)、租金價格和售價。因此,有的商鋪因為周邊一些業(yè)態(tài)的調(diào)整,找不到可以承租的下家,也容易出現(xiàn)降價的情況。

    現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資業(yè)內(nèi)的一個共識是,目前來看能做餐飲、休閑業(yè)的商鋪相對是最保值的。據(jù)房途網(wǎng)市場研究中心負責人葉菁透露,現(xiàn)在很多中介公司在武林店出租的商鋪,之前都是品牌服裝店,轉(zhuǎn)讓后的商鋪有賣奶茶的,有賣板栗餅,都變成了飲食店。翁文淵也表示,現(xiàn)在武林小廣場一帶的租金價格還是比較堅挺,一些商鋪租金可達30-35元/平/天。“因為這里一直都是以一些吃喝的休閑小店為主,租金價格變化就不大�！�

    最近需求略為活躍

    與住宅相比,投資型的商鋪沒有“剛性需求”的說法,對市場信心的依賴度一定是更高的。現(xiàn)在樓市政策出來了,股市也大漲,大家的信心指數(shù)似乎都在提高,這對商鋪市場有沒有影響？

    “影響肯定是有的,”翁文淵表示,去年他在進行一些商鋪信息的推送后,能接到的客戶咨詢電話極少,想賣的很多,想買的太少,但最近情況明顯有好轉(zhuǎn)。“最近一些信息出去后,打過來的咨詢電話大概能接上半小時�！苯与娫挄r間的長短,是他判斷商鋪行情的一個基本量化指標。咨詢的人多了,代表對商鋪有興趣的人可能又開始多了。不過,他認為傳統(tǒng)二手商鋪像過去那樣的榮光可能也很難再現(xiàn)了：“除了電商以外,現(xiàn)在有那么多的綜合體,人們也開始習慣綜合體內(nèi)的消費生活方式,不像過去那樣,大部分時候都在大街上的商鋪消費�！�